L’acconto per bloccare l’acquisto della casa

Ciao, stai pensando di dare un acconto per bloccare l’acquisto della casa? Beh sfatiamo un mito….perché con l’acconto non blocchi la vendita della casa ne ti tutela da terzi acquirenti. 😐

Infatti se vuoi bloccare l’acquisto della casa non è sufficiente l’acconto. In genere si confonde il termine acconto con caparra, ma tra i due come vedremo tra poco esiste una sostanziale differenza. In genere nelle compravendite immobiliari tra privati capita di fare confusione tra termini e i passaggi. Se vuoi vendere casa privatamente ti suggerisco questa guida.

 

Ma tranquillo, sei nel posto giusto per sapere come bloccare l’acquisto della casa. Iniziamo 😀

Stai acquistando casa al giusto valore? Fai una valutazione 😜

Acconto e caparra, quale scegliere per bloccare l’acquisto?

Ecco il primo punto, sfatiamo un mito….acconto e caparra non sono la stessa cosa. Entrambi sono un anticipo del prezzo ma mentre l’acconto non può essere trattenuto dal venditore, invece la caparra è una vera e propria garanzia.

Siamo abituati a lasciare un acconto in un negozio pensando che sia una garanzia per il venditore, ma quando acquisti una casa le cose cambiano ed è necessario essere un po’ più precisi riguardo i termini utilizzati. 😜

Chi vende casa non può trattenere l’acconto qualora le cose non vadano a buon fine, mentre invece può trattenere la caparra. D’altra parte, qualora sia il proprietario a ritirarsi dall’accordo di compravendita l’acquirente ha diritto a ricevere indietro il doppio della caparra.

Significa che all’acquirente verrà restituita la caparra anticipata più una seconda somma dello stesso ammontare della caparra. Cosa che invece non avviene con l’acconto.

Viceversa qualora sia l’acquirente a ritirarsi dalla vendita, il venditore ha diritto a trattenere la caparra. Cosa che invece non avviene con l’acconto.

A conferma che acconto e caparra non sono la stessa cosa è anche la diversa tassazione applicata tra le due tipologie di acconto prezzo. Ovviamente se vuoi bloccare l’acquisto della casa, devi utilizzare la caparra e non l’acconto. Ma non è comunque sufficiente.

Esistono 2 tipologie diverse di caparra, cioè la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria. Ti suggerisco di stare attento/a quando rilasci un anticipo sul prezzo, capendo prima bene la differenza.

Se vuoi conoscere meglio le dinamiche e la differenza tra acconto e caparra, leggi questo articolo.

Quanto acconto o caparra versare?

Se ti stai chiedendo quanti soldi versare per bloccare la casa, in genere per importi inferiori ai 300.000 euro si versa il 10%. Ma non esiste un importo prefissato, potrebbe essere una percentuale o un importo che va dai 10.000 euro ai 40.000 euro. Dipende dalle disponibilità economiche e dal tipo di immobile. In alcuni casi, il 10% del prezzo corrisponde a 5.000 euro, quindi come vedi si tratta di un accordo tra le parti.

Come vedremo tra poco occhio però perché non blocchi l’acquisto della casa ne con l’acconto ne con la caparra.

Con l’acconto non blocchi l’acquisto della casa. Trascrivi

Eggià, se pensavi che dando un acconto avresti potuto bloccare la vendita della casa, similmente all’acquisto di un vestito in un negozio, nell’immobiliare non è così. Come visto poco fa, dovresti dare una caparra confirmatoria per bloccare l’acquisto della casa, ma anche in questo caso non sarebbe sufficiente.

Come abbiamo visto poco fa la caparra confirmatoria mette la parte inadempiente nelle condizioni di perdere una quota economica, fungendo da barriera di uscita. Ma l’attuale proprietario potrebbe trovare un terzo acquirente, che lo convinca facendo un’offerta maggiore rispetto alla tua e magari incassare una seconda caparra. Quindi cosa fare per essere sicuro di poter bloccare la vendita della casa?

A questo punto, l’unico modo certo che ti assicura di bloccare l’acquisto della casa è trascrivere il preliminare.

Significa recarsi dal Notaio e chiedergli di ufficializzare il contratto preliminare apportando una nota nei pubblici registri. In questo modo, anche qualora il proprietario di casa dovesse prendere accordi con terzi, nessun altro Notaio potrebbe procedere all’atto definitivo in quanto dai pubblici registri emergerebbe che ci sia un precedente atto trascritto. La trascrizione è l’unico mezzo che ti assicura al 100% di bloccare l’acquisto della casa.

Occhio però, trascrizione e registrazione sono altri due termini differenti. Per saperne di più sul contratto preliminare e sulla differenza tra trascrizione e registrazione suggerisco la lettura di questo articolo.

Infatti mentre la registrazione è una pratica obbligatoria, non è la stessa cosa per la trascrizione. Ovviamente la trascrizione ha un costo perché richiede l’intervento del Notaio, però ti permette di dormire sonno tranquilli. Negli anni è diventata una pratica sempre meno utilizzata, anche grazie al fatto che il Notaio può trattenere la caparra (clasuola di deposito del prezzo) e l’acquirente è così meno soggetto a fregature.

Ecco quando non anticipare soldi

Prima di dare dei soldi per bloccare la vendita della casa, assicurati di:

 

Certo ci sarebbe tanto altro da dire in termini di sicurezza nella compravendita immobiliare, ma questi appena elencati sono i principali aspetti a cui devi prestare attenzione prima di versare un acconto o caparra.

Una volta che ti sei accertato di avere a che fare con i proprietari e che la casa non ha alcun pignoramento, allora prosegui con le prossime verifiche.
Non preoccuparti se ci sono delle ipoteche (quella legale e volontaria non sono un problema), si può vendere una casa anche se ha ipoteche, purché ne chiedi la cancellazione all’atto definitivo, come viene approfondito in questo articolo. L’ipoteca legale e volontaria non sono un problema, la giudiziale invece lo è. Per questo devi accertartene in tempo.

Proseguendo con le verifiche, accertati che l’immobile sia conforme. O perlomeno che l’urbanistica (lo stato di fatto dell’immobile) sia conforme. Se il proprietario non ha fatto fare una relazione tecnica integrata, puoi sempre pensare di far visionare la casa al tuo tecnico di fiducia. Comunque il proprietario di casa deve garantire la vendita di un immobile esente da vizi.

Verifica per tutelarti

E se il proprietario ti sta facendo pressione o c’è un altro acquirente o ancora altre circostanze per le quali non hai tempo di fare tutte le verifiche? Come fai ad anticipare una quota e rimanere tutelato?
Innanzi tutto, non concedere alcun anticipo senza aver scritto un preliminare di vendita (detto anche compromesso). Nel contratto preliminare vengono riportati tutti gli accordi della compravendita e puoi inserire anche delle clausole sospensive o risolutive (qua trovi le differenze).

Vale a dire, una clausola che renda efficace il contratto solo in caso in cui determinate condizioni si siano avverate, ad esempio che l’abitazione sia conforme, se si necessità di un mutuo-finanziamento e via dicendo.se non c’è nessuno che ti segue, chiedi l’intervento di un Notaio, al quale puoi affidare anche il deposito prezzo della caparra.

E se la casa fosse occupata da terzi?

Qualora la casa non fosse a posto o non hai potuto verificare ciò di cui abbiamo scritto sopra, o ancora se la casa fosse occupata da terze persone, come potresti dare una caparra e tutelarti? Per questa ed altre ragioni, chiedi al Notaio il deposito del prezzo e l’aggiunta di clausole specifiche.

Infatti il Notaio, ha un conto segregato, assolutamente sicuro da qualsiasi evenienza, grazie al quale puoi depositare l’anticipo. In questo modo infatti dimostreresti al venditore di avere serie intenzioni nell’acquistar casa rimanendo pur sempre tutelato qualora qualcosa non vada a buon fine.

Ricordati però, che se prendi un impegno dovrai rispettarlo indipendentemente che il tuo anticipo sia nel conto segregato del Notaio. Se ti ritiri perderai la caparra.

Riepilogo

Spero che questo articolo sull’acconto per bloccare l’acquisto della casa ti sia stato utile.

Hai capito che per bloccare l’acquisto della casa l’acconto non è la soluzione, invece la caparra ti offre maggiori tutele, ma mai quanto la trascrizione del preliminare. Sai che normalmente viene offerto il 10% del prezzo come anticipo (sotto forma di caparra confirmatoria) e che non c’è uno standard pertanto puoi offrire cifre differenti.

Hai anche capito che ci sono aspetti da verificare prima di dare dei soldi per bloccare la vendita ed è sempre meglio scrivere tutto nel contratto preliminare.

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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