L’acconto per bloccare l’acquisto della casa

Lo sai che se vuoi bloccare l’acquisto della casa non è sufficiente l’acconto?

Ah forse, se se stai leggendo questo articolo forse può interessarti anche sapere quali sono i passaggi per vendere casa senza agenzia. Se è così dai una letta a questo articolo.
Ma andiamo con ordine, una cosa alla volta.

 

Ad ogni modo, intanto attraverso questo articolo, andiamo ad approfondire:

Acconto e caparra non sono le stesse cose

Frequentemente si confondono i due termini, anche perché in genere siamo abituati a pensare ad un anticipo del prezzo come un “acconto”.
Invece, benché sia l’acconto che la caparra sono allo stesso modo un anticipo prezzo, attenzione alla differenza.
Chi vende casa non può trattenere l’acconto qualora le cose non vadano in porto, mentre può trattenere la caparra. D’altra parte, qualora sia il proprietario a ritirarsi dall’accordo di compravendita è l’acquirente ad aver diritto a ricevere indietro sia la caparra che aveva anticipato che un’altra somma dello stesso valore (quindi il doppio della caparra). Questo ovviamente non vale per l’acconto.

Inoltre, esistono due tipologie diverse di caparre, cioè la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria. Ti suggerisco di stare attento/a quando rilasci un anticipo sul prezzo, capendo prima bene la differenza.
Se vuoi conoscere meglio le dinamiche e la differenza tra acconto e caparra, leggi questo articolo.

L’acconto non serve a bloccare la vendita della casa a terzi

Eggià, pensavi che dando un acconto avresti potuto bloccare la vendita della casa? Similmente all’acquisto di un vestito che dai un acconto, te lo lasciano da parte e quando passi a saldare è tuo? No no, nell’immobiliare non funziona così. Non hai alcun diritto acquisito solo per aver lasciato un acconto. E poi occhio che c’è differenza tra a acconto e caparra (lo capirai in seguito).
Se ti chiedi cosa devi fare per bloccare la casa, ecco la soluzione. Indipendentemente dall’acconto (ma meglio caparra) pattuita, l’unico modo per evitare che terzi possano acquistare comunque l’immobile sul quale hai lasciato un acconto è quello di trascrivere un preliminare di compravendita immobiliare. Ma non registrarlo, ATTENZIONE perché registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa.
Infatti mentre la registrazione è obbligatoria, non è la stessa cosa per il preliminare di compravendita immobiliare. Nonostante ciò, tra registrazione e trascrizione, solo quest’ultima blocca la vendita della casa contro terzi. E se tte lo stai chiedendo, si ha un costo. Tranquillo/a trovi maggiori dettagli a questo articolo.

Non anticipare nulla senza aver verificato le seguenti cose

Innanzi tutto verifica che la persona con la quale stai trattando sia davvero il proprietario e soprattutto che sia titolare della piena proprietà. Infatti potrebbe trattarsi anche della  nuda proprietà, usufrutto o di quote diverse. Per saperlo, è sufficiente che tu faccia una visura catastale (trovi qui. maggiori informazioni).

Allo stesso modo, fai anche un’ispezione ipotecaria (informazioni qui) per assicurarti che l’immobile non sia pignorato.

Una volta che ti sei accertato di avere a che fare con i proprietari e che la casa non ha alcun pignoramento, allora prosegui con le prossime verifiche.
Non preoccuparti se dalla visura leggi che ci sono delle ipoteche, perché si può vendere una casa anche se ha ipoteche, l’importane è che ne chiedi la cancellazione all’atto definitivo.

Proseguendo con le verifiche, accertati che l’immobile sia conforme. O perlomeno che l’urbanistica (lo stato di fatto dell’immobile) sia conforme.
Chiedi quindi al proprietario di farti mostrare la Relazione Tecnica Integrata (leggi questo articolo).
Se non c’è, chiedigli di farla fare. Un tecnico visionerà l’immobile e accerterà lo stato di conformità o di non conformità. In quest’ultimo caso sarà il proprietario che dovrà accertarsi di vendere un immobile esente da vizi.

E se non puoi fare le verifiche, come fai a tutelarti?

E se il proprietario ti sta facendo pressione o c’è un altro acquirente o ancora altre circostanze per le quali non hai tempo di fare tutte le verifiche? Come fai ad anticipare una quota e rimanere tutelato?
Innanzi tutto, non concedere alcun anticipo senza aver scritto un preliminare di vendita immobiliare (detto anche compromesso).
Per saperne di più, leggi questo articolo.

Nel preliminare, dovrai inserire una clausola di condizione sospensiva.
Vale a dire, una clausola che renda efficace il contratto solo in caso in cui determinate condizioni si siano avverate (ad esempio che l’abitazione è conforme).
Si tratta della stessa clausola che si utilizza quando si vuole acquistare una casa ma è necessaria la delibera del mutuo-finanziamento.
Comunque attenzione a non confonderla con la clausola risolutiva espressa.
Se vuoi saperne di più sulla clausola sospensiva e conoscerne la differenza con alla clausola risolutiva, leggi questo articolo.
Ricordati anche che, puoi sempre chiedere al Notaio il deposito prezzo, come vediamo nel prossimo paragrafo.

E se la casa fosse occupata da terzi?

Qualora la casa non fosse a posto o non hai potuto verificare ciò di cui abbiamo scritto sopra, o ancora se la casa fosse occupata da terze persone, come potresti dare una caparra e tutelarti?

Per questa ed altre ragioni, hai la possibilità chiedere al Notaio di prendersi cura del deposito prezzo.
Infatti il Notaio, ha un conto segregato, assolutamente sicuro da qualsiasi evenienza, grazie al quale puoi depositare l’anticipo.
In questo modo infatti dimostreresti al venditore di avere serie intenzioni nell’acquistar casa rimanendo pur sempre tutelato qualora qualcosa non vada a buon fine.
Ricordati però, che se prendi un impegno dovrai rispettarlo indipendentemente che il tuo anticipo sia nel conto segregato del Notaio.
Se diverrai tu parte inadempiente (ti ritirerai dall’accordo di compravendita), perderai la caparra.

Invece non sarebbe così per l’acconto prezzo.
Inoltre l’imposta sull’acconto prezzo e sulla caparra sono diverse (la prima è inferiore).
Leggi questo articolo per saperne di più.

Riepilogo

In conclusione, adesso sai tutto ciò che c’è da sapere riguardo l’acconto per bloccare l’acquisto della casa.

Quindi, riassumendo assicurati che l’abitazione sia conforme, non abbia pignoramenti e di avere a che fare con il reale proprietario.
Assicurati anche di scrivere tutte le condizioni, di inserire la clausola sospensiva qualora alcune condizioni non siano ancora evidenti.
Rivolgiti comunque ad un professionista (meglio se un Notaio) per la creazione di un contratto preliminare.

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

 


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L’acconto per bloccare l’acquisto della casa
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.